富民路92号地块旧城区改建房屋征收项目竣工决算审计结果

根据《中华人民共和国审计法》规定，上海市静安区审计局于2017年8月至2017年11月，对富民路92号地块旧城区改建房屋征收项目（以下简称富民路项目）进行了竣工决算审计。

一、基本情况

2012年3月，上海市城乡建设和交通委员会等两委三局联合发文《关于确认静安区富民路92号地块旧城区改建房屋征收范围的复函》（沪建交联[2012]224号）批准该项目立项，并确定房屋征收范围为：东至富民路、南至巨鹿路、西至光华里、北至华模中学。

    2015年12月，区发改委《关于静安区富民路92号旧城区改建地块土地储备项目投资估算的批复》（静发改委[2015]85号）批复项目总投资估算约43576.46万元,项目所需资金由区财政解决。

    2016年6月2日，区政府发布富民路项目《房屋征收决定》（沪静府房征[2016]2号）。2016年7月18日，区政府公告显示2016年7月16日16时，签约率为96.47%（居民签约率为96.30%），房屋征收与补偿协议正式生效。

    截至2017年9月30日，富民路项目基本完成征收工作。征收居民证数（含个体户）81证（94户），其中：1证履行司法强迁程序，1证处于行政诉讼阶段；征收单位4证。

富民路项目由区土管中心立项并作为房源下拨单位，由原静安区旧改征收办（即区征收中心）批复成立静安区富民路92号旧区改造暨房屋征收与补偿项目指挥部（以下简称指挥部）作为征收实施负责主体，由上海市静安第二房屋征收服务事务所有限公司（以下简称二征所）作为具体征收实施单位。

二、审计结果

（一）竣工决算审计结果

    富民路项目竣工决算审计结果为42199.33万元，征收直接成本为41394.84万元，其中：货币补偿成本为20080.12万元，安置使用房源成本为21314.72万元；征收间接费用为804.49 万元。详见下表。

                       竣工决算表         

    备注：改接配套工程费等暂按合同价计，今后根据实际情况按实结算。

    （二）资金使用管理情况

    区财政划拨区征收中心富民路项目等零改资金50000.00万元，区征收中心已全额转拨区土管中心。

    截至2017年9月30日，区土管中心已支出富民路项目资金24253.60万元，其中：转拨区征收中心项目资金21006.03万元，结转安置房屋成本3243.74万元，直接对外支付相关费用3.83万元；转拨区征收中心淮安路686零改地块项目资金2000万元；账面暂存资金23746.40万元。

    截至2017年9月30日，区征收中心收到以上区土管中心转拨项目款21006.03万元，居民房款补差26.60万元；已支付补偿安置等费用17045.24万元，其中：居民（含个体户）补偿款16363.68万元，单位补偿款164.11万元，征收劳务费及工作经费318.74万元，改接配套工程费150.15万元，其他间接成本等48.56万元；账面暂存资金3987.39万元。

    截至2017年9月30日，区征收中心应付账款共21959.72万元，其中：应付居民补偿款1297.83万元，应付个体户补偿款194.92万元，应付单位补偿款2059.58万元，应付征收间接费用283.21万元，应付区土管中心房源款18124.18万元。

    （三）房源使用管理情况

    区土管中心调拨富民路项目征收房源233套，调拨价值34465.92万元，其中：配套商品房192套、普通商品房41套。截至2017年9月30日，已安置使用房源187套，调拨价值19607.50万元，优惠供应居民安置使用价值17405.10万元，房源差价2202.40万元(差价由政府承担列入项目成本)，其中：配套商品房179套、普通商品房8套;另外，未签约两证锁定房源5套，调拨价值1733.82万元。结存房源41套，调拨价值13124.60万元。

    （四）投资估算执行情况

    富民路项目批复的投资估算为43576.46万元，其中：房屋征收补偿费用41373.68万元，其他间接费用932.53万元,不可预见费1270.25万元。竣工决算审计结果为42199.33万元，执行率为96.84%；节约投资1377.13万元，节约率为3.16%，主要为投资估算中不可预见费未使用。

    竣工决算审计结果显示，征收房屋补偿成本为13.38万元/平方米，较之工可批复减少0.92万元/平方米；证均成本为496.46万元，较之工可批复减少10.24万元/证。

三、审计评价

    竣工决算审计结果表明，富民路项目依法推进、阳光征收，提前达到征收生效比例；具体征收操作基本遵循了相关的法律法规和方案规定；会计核算基本规范；项目投资控制总体有效、有所节约。但审计发现在竣工决算编制等方面尚需进一步完善和改进。

四、审计发现的主要问题

（一）竣工决算编制内容不完整

区征收中心和区土管中心申报的竣工决算数为23271.79万元，竣工决算审计结果为42199.33万元，相差18927.55万元，主要为未包含部分已安置使用房源成本，未签约居民已锁定房源成本，个别居民、个体户及单位的征收直接成本，部分间接成本等；编制决算内容不完整。

（二）内部管理程序不够完善

    审计发现8证居民、2证单位在搬迁奖励认定和房屋实际面积认定等方面内部管理程序不够完善。

（三）部分配套工程合同支付条款不规范

    二征所发包的富民路项目电力配套工程、自来水管线搬迁工程、燃气管废除及安装等工程合同规定，在合同签订后或生效后即预付80%款项；指挥部发包的通信线缆设备搬迁工程在合同中规定签订后10日内且确认施工方式进场后即支付50%款项；以上配套工程尚未进场施工，预付款已超标准提前支付75.85万元。

五、审计意见及建议

（一）对竣工决算编制内容不完整的问题，要求进一步推进项目的收尾工作，有效控制收尾阶段的征收成本，同时做好群众工作，化解结转基地稳定风险。

（二）对内部管理程序不够完善的问题，要求进一步完善征收补偿方案，加强与实际操作的衔接工作，杜绝征收工作的不规范现象，确保征收补偿工作方案的落实和规范执行，确保征收补偿合法合规、公开透明。

（三）对部分配套工程合同支付条款不规范的问题，要求进一步规范相关合同的签订与执行，并结合房屋保护保留情况，重新评估、修订配套工程合同，研究形成征收工作与建筑保护有效衔接的配套方案。