静安区安远路899弄底地块旧城区改建房屋征收项目竣工决算审计结果

根据《中华人民共和国审计法》规定，上海市静安区审计局于2017年8月至12月，对上海市静安区旧区改造总指挥部办公室（以下简称区旧改总办）、上海市静安区房屋征收中心（以下简称区征收中心）负责的静安区安远路899弄底地块旧城区改建房屋征收项目（以下简称安远路项目）进行了竣工决算审计。

一、基本情况

2012年3月，上海市城乡建设和交通委员会等两委三局联合发文《关于确认静安区安远路899弄底地块旧城区改建房屋征收范围的复函》（沪建交联[2012]227号）批准安远路899弄底地块列入本市旧区改建范围，征收范围为：安远路899弄底地块房屋征收东至泰州路、南至均太丽轩、西至安远路899弄多层公房、北至安远路。2016年11月，区发改委《关于静安区安远路899弄底地块旧区改造土地储备项目投资估算的批复》（静发改委[2016]81号）批复项目总投资估算118362.39万元，其中：房屋征收补偿费用110523万元，劳务费、拆房清运等其他费用为2203.39万元，不可预见费5636万元，资金来源为区财政，征收土地面积约5773.8平方米。2016年12月2日，区政府发布《上海市静安区人民政府房屋征收决定》（沪静府房征[2016]7号）。征收房屋权证共计171证，涉及居民权证163证，单位权证8证。

2016年12月26日公告安远路项目签约率达到94.7%，房屋征收与补偿协议生效。截至审计日，安远路项目已签约169证，其中：居民房屋162证、单位房屋7证（未签约的1证居民正在履行裁决程序）。安远路项目管理机构为区征收中心,征收实施单位为上海市静安第三房屋征收服务事务所有限公司（以下简称三征所）。

二、审计评价

（一）总体评价

竣工决算审计结果表明，安远路项目依法推进、阳光征收，提前达到征收生效比例，具体征收操作基本遵循了相关的法律法规和方案规定；会计核算基本规范；项目投资控制总体有效、有所节约。但审计发现财务管理和合同管理等方面尚需进一步完善和改进。

（二）竣工决算审计结果

截至2017年9月30日，区征收中心编制申报的安远路项目竣工决算为113633.25万元，经审计为110288.45万元，审计核减投资3344.80万元。竣工决算详见表1 。

表1                   竣工决算表           金额单位：万元

（三）资金使用情况

截至2017年9月30日，区财政局已划拨区征收中心补偿安置款、房源购置款等共计116137.00万元，区征收中心财务账面实际支出111328.61万元（其中支付居民补偿及补贴款26427.84万元、单位补偿款28139.05万元、房源款56178.97万元、配套工程款138.77万元、征收事务所劳务费300万元、日常管理费和其他间接费用143.98万元），收居民补入房款差价和房源面积补差275.23万元，账面暂存资金5083.62万元。

根据竣工决算审计结果，竣工决算总额为110288.45万元，尚需支付11715.94万元（其中应付居民、单位补偿款7104.01万元、房源款3250.40万元、间接费等其他款项1361.53万元）。

（四）房源使用管理情况

截至2017年9月30日，区土管中心、区征收中心、区征收房源管理中心已调拨三征所等部门征收安置房源价值59399.89万元，421套;安置使用房源价值46091.06万元，323套; 1证裁决居民、1证单位(曹家渡街道) ，锁定嘉城三期普通商品房3套，房源价值985.34万元;结存房源共95套，调拨价值12310.25万元，其中：结存区土管中心房源90套，价值10799.86万元；结存区房源中心房源2套，价值160.74万元；结存区征收中心房源3套，价值1349.65万元。

（五）投资估算执行和征收成本分析

安远路项目可行性研究报告批复的投资估算为118362.39万元，竣工决算审计结果比投资估算节约8073.94万元，节约率为6.82%，其中主要是：征收补偿直接费用节约2178.03万元，征收间接费用和不可预见费节约5895.91万元。

经审计分析，征收补偿安置成本为：居民454.37万元/证，单位4.99万元/平方米（建筑面积），居民征收成本增加1329.49万元，单位征收成本节约3507.52万元。征收成本分析详见表2。

表2   安远路项目投资估算执行情况分析表

三、审计发现的主要问题

（一）审计核减投资3344.80万元

经审计，安远路项目审计核减投资3344.80万元，主要是：区征收中心申报竣工决算多计结余房源价值1382.36万元、多计预留未签约居民、单位征收直接成本974.12万元；审计按照安置房源实际交房进度和协议约定进户时间重新估算居民过渡费，核减三征所预留居民过渡费974.44万元。

（二）征收信息系统管理不健全，多计奖励补贴款3.35万元

审计发现安远路项目征收信息管理系统设置的协议生效计息奖、临时安置补贴计算公式与征收方案不符，多发放居民协议生效计息奖、临时安置补贴共3.35万元。

（三）内部管理程序不够完善

审计发现5证单位退租交房手续、空置直管公房认定等方面内部管理程序不够完善。

（四）部分管理费入账凭证不规范

审计发现区征收中心部分管理费未以原始凭证入账，共涉及征收管理费51.65万元，经了解，原始凭证已统一装订至曹家渡街道，复印件交区征收中心入账。

（五）部分配套工程合同支付条款不规范

审计发现区征收中心、安远路项目指挥部共同发包的自来水、弱电、燃气、电力搬迁等管线配套工程合同约定预付款为50%，截至2017年9月30日，已支付配套工程款138.77万元，提前支付工程款55.51万元

四、审计意见及建议

（一）对征收信息系统管理不健全的问题等问题，要求进一步健全征收补偿方案内容的完整性和准确性，并加强与实际操作的衔接。明确空置直管公房的补偿方法。严格执行征收政策和安置方案，杜绝征收工作不规范现象，使征收补偿合法合规、公开透明。进一步推进项目的收尾工作，有效控制收尾阶段的征收成本，同时做好群众工作，化解结转基地稳定风险。

（二）对审计核减投资3344.80万元的问题、部分管理费入账凭证不规范的问题，要求进一步完善财务管理制度，严格执行相关资金管理办法，提高竣工决算报表编制的准确性。

（三）对部分配套工程合同支付条款不规范的问题，要求进一步规范相关合同的签订与执行，并结合房屋保护保留情况，重新评估、修订配套工程合同，研究形成征收工作与建筑保护有效衔接的配套方案。