上海市静安区审计局关于华兴新城地块73街坊旧城区改建房屋征收项目跟踪审计调查结果
根据《中华人民共和国审计法》的规定，2017年7月20日至11月30日，上海市静安区审计局对华兴新城地块73街坊旧城区改建房屋征收项目（以下简称华兴新城地块73街坊）截至2017年9月30日的实施情况进行了跟踪审计调查。
一、被调查事项的基本情况
2014年5月14日，上海市旧区改造工作领导小组办公室以沪旧改认[2014]13号文批准将原闸北区华兴新城地块房屋征收范围由原来确认的51、52、53、54、55街坊（东至浙江北路、南至海宁路、西至西藏北路、北至天目中路），调整为51、52、53、54、55街坊（东至浙江北路、南至海宁路、西至西藏北路、北至天目中路）和73街坊（东至西藏北路、南至海宁路、西至晋元路、北至天目中路）。此项目亦经原闸北区人民政府《闸北区人民政府关于同意调整华兴新城旧城区改建项目房屋征收范围的批复》（闸府批[2014]8号）批复同意。
根据原上海市闸北区发展和改革委员会《闸北区发展改革委关于北站街道73街坊（华兴新城旧区改造）土地储备项目投资估算的批复》（闸发改投[2016]5号），储备地块东至西藏北路、南至海宁路、西至晋元路、北至天目中路（不含保留建筑），用地面积约11200平方米，具体范围和面积以规划部门划定的红线并经测绘部门勘测定界确定后为准。
项目实施的主要内容为居民和单位征收、土地平整等，总投资估算约220000万元，具体金额以区土地储备成本认定小组核定的土地储备成本为准，所需资金由区土地储备专项资金解决。
2015年10月15日，原上海市闸北区住房保障和房屋管理局公告华兴新城地块改建意愿第一轮征询结果，愿意改建的比例为92.10%。
2016年1月19日，上海市静安区人民政府、上海市闸北区人民政府做出征收决定。2016年3月18日，华兴新城地块已签约4015证，签约率为93.18%，静安区人民政府及闸北区人民政府公告该地块签约的国有土地上房屋征收补偿协议生效。
二、审计评价
（一）征收进度情况
根据华兴新城地块73街坊征收管理信息系统显示：截至2017年9月30日，居民已签约234证，签约比例95.51%，协议安置总价80543.36万元；个体户已签约3证，签约比例100.00%，协议安置总价1223.48万元；单位已签约4证，签约比例57.14%，协议安置总价12348.05万元。详见下表。
华兴新城73街坊征收进度明细表 单位：证
|
被征收对象 |
征收证数 |
签约证数 |
签约比例 |
|
居民 |
245 |
234 |
95.51% |
|
个体户 |
3 |
3 |
100% |
|
单位 |
7 |
4 |
57.14% |
|
合计 |
255 |
241 |
94.51% |
（二）投资估算执行情况
华兴新城地块73街坊的投资估算为220000.94万元，截至2017年9月30日，已完成投资94781.9万元，完成投资比率为43.08%，其中：
1．直接征收成本
居住房屋（居民）征收成本投资估算为69430.03万元，证均征收成本281.09万元，每平方米征收成本7.40万元。根据静安区旧改管理信息系统显示：已完成投资80543.36万元，证均征收成本344.20万元，每平方米征收成本8.13万元。
非居住房屋（个体户）征收成本投资估算为243.95万元，证均征收成本243.95万元，每平方米征收成本14.35万元。静安区旧改管理信息系统显示：已完成投资1223.48万元，证均征收成本407.83万元，每平方米征收成本19.66万元。
单位房屋征收成本投资估算为128957.19万元，证均征收成本11723.38万元,每平方米征收成本9.35万元。静安区旧改管理信息系统显示：已完成投资12348.05万元，证均征收成本3087.01万元，每平方米征收成本3.85万元。
2．间接征收成本
截至2017年9月30日，根据指挥部签定的相关合同及财务账面显示：拆房和配套工程等征收相关间接费用合计534.01万元，征收管理费133万元。
投资估算执行情况分析表
|
征收项目 |
投资估算 |
完成投资 |
控制情况 |
|
|
居住房屋 （居民） |
权证证数（证） |
247 |
234 |
94.74% |
|
建筑面积(㎡） |
9378.14 |
9903.19 |
105.60% |
|
|
征收成本（万元） |
69430.03 |
80543.36 |
116.01% |
|
|
单价（万元/㎡） |
7.40 |
8.13 |
109.86% |
|
|
单价（万元/证） |
281.09 |
344.20 |
122.45% |
|
|
非居住房屋 （个体户） |
权证证数（证） |
1 |
3 |
300.00% |
|
建筑面积(㎡） |
17.00 |
62.24 |
366.11% |
|
|
征收成本（万元） |
243.95 |
1223.48 |
501.53% |
|
|
单价（万元/㎡） |
14.35 |
19.66 |
136.99% |
|
|
单价（万元/证） |
243.95 |
407.83 |
167.18% |
|
|
单位房屋 |
权证证数 |
11 |
4 |
36.36% |
|
建筑面积(㎡） |
13790.00 |
3210.23 |
23.28% |
|
|
征收成本（万元） |
128957.19 |
12348.05 |
9.58% |
|
|
单价（万元/㎡） |
9.35 |
3.85 |
41.13% |
|
|
单价（万元/证） |
11723.38 |
3087.01 |
26.33% |
|
|
直接征收成本（万元） |
198631.17 |
94114.89 |
47.38% |
|
|
间接征收成本（万元） |
1181.93 |
534.01 |
45.18% |
|
|
不可预见费（万元） |
5958.94 |
0.00 |
|
|
|
管理费（万元） |
882.63 |
133.00 |
13.65% |
|
|
贷款利息（万元） |
13346.27 |
0.00 |
|
|
|
征收总成本（万元） |
220000.94 |
94781.90 |
43.08% |
|
（三）资金使用情况
截至2017年9月30日，华兴新城地块73街坊资金收入合计122859.70万元，分别为：财政拨入资金122799.81万元、利息收入59.89万元。累计资金支出86428.83万元，分别为：支付征收款53274.17万元、支付间接费用534.01万元、支付项目管理费0.46万元、购买房源32620.19万元。截至2017年9月30日，华兴新城地块73街坊征收资金专户暂存货币资金余额为36430.87万元。
（四）房源调配和使用情况
区旧改总办对华兴新城的房源调配统一通过华兴新城房源管理系统进行操作，未对51-55街坊及73街坊进行区分，故房源调配为整个华兴新城地块。截至2017年9月30日，华兴新城地块累计获得调拨房源数量8223套，房源价值808659.02万元；华兴新城地块（73街坊）安置使用房源428套，房源价值41374.79万元，证均房源选购比例1:1.81，累计支付房源款32620.19万元。