上海市静安区审计局关于华兴新城地块（51-55街坊）旧城区改建房屋征收项目跟踪审计调查结果
根据《中华人民共和国审计法》的规定，2017年7月20日至11月30日，上海市静安区审计局对华兴新城地块（51-55街坊）旧城区改建房屋征收项目（以下简称华兴新城地块51-55街坊）截至2017年9月30日的实施情况进行了跟踪审计调查。
一、被调查事项的基本情况
2014年5月14日，上海市旧区改造工作领导小组办公室批复《关于同意调整闸北区华兴新城地块旧城区改建房屋征收范围的复函》（沪旧改认[2014]13号），批复内容主要为：经市建设交通委、市发展改革委、市财政局、市规划国土资源局、市住房保障房屋管理局和闸北区旧改部门共同确认，原闸北区华兴新城地块房屋征收范围由原来确认的51、52、53、54、55街坊（东至浙江北路、南至海宁路、西至西藏北路、北至天目中路），调整为51、52、53、54、55街坊（东至浙江北路、南至海宁路、西至西藏北路、北至天目中路）和73街坊（东至西藏北路、南至海宁路、西至晋元路、北至天目中路）。此项目亦经原上海市闸北区人民政府《闸北区人民政府关于同意调整华兴新城旧城区改建项目房屋征收范围的批复》（闸府批[2014]8号）批复确认。
华兴新城地块51-55街坊，征收范围东至浙江北路、南至海宁路、西至西藏北路、北至天目中路,总占地面积约82573平方米（该土地面积由闸北区旧改办提供，面积最终以规土局或政府相关测绘部门确定为准）。
根据上海沪港建设咨询有限公司编制的《上海市闸北区51-55街坊（华兴新城旧区改造）项目征收补偿投资估算咨询报告》（以下简称投资估算）显示，华兴新城地块51-55街坊旧区改造项目征收补偿投资估算总费用（不含公共设施补偿费）为124.77亿元。详见下表。
华兴新城51-55街坊征收补偿汇总
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序号 |
名称 |
建筑面积（㎡） |
金额（万元） |
|
1 |
直接费（居住） |
114584 |
988111.90 |
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2 |
直接费（个体户） |
1841 |
22228.35 |
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3 |
直接费（非居） |
34371 |
183413.50 |
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4 |
间接费 |
|
16278.76 |
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5 |
不可预见费 |
|
35812.61 |
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6 |
管理费 |
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1876.75 |
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51-55街坊总投资估算小计 |
150796 |
1247721.87 |
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2015年10月15日，原上海市闸北区住房保障和房屋管理局公告华兴新城地块改建意愿第一轮征询结果，愿意改建的比例为92.10%。
2016年1月19日，上海市静安区人民政府、上海市闸北区人民政府做出征收决定。2016年3月18日，华兴新城地块已签约4015证，签约率为93.18%，静安区人民政府及闸北区人民政府公告该地块签约的国有土地上房屋征收补偿协议生效。
二、审计评价
（一）征收进度情况
根据华兴新城地块征收管理信息系统显示：截至2017年9月30日，居民已签约3918证，签约比例95.86%，协议安置总价975357.19万元；个体户已签约75证，签约比例90.36%，协议安置总价29123.75万元；单位已签约74证，签约比例89.16%，协议安置总价10740.03万元。详见下表。
征收进度明细表 单位：证
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被征收对象 |
征收证数 |
签约证数 |
签约比例 |
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居民 |
4087 |
3918 |
95.86% |
|
个体户 |
83 |
75 |
90.36% |
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单位 |
83 |
74 |
89.16% |
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合计 |
4253 |
4067 |
95.63% |
（二）投资估算执行情况
华兴新城地块（51-55街坊）的投资估算为1247721.87万元，截至2017年9月30日，已完成投资1125452.33万元，完成投资比率为90.20%。
1．直接征收成本
居住房屋（居民）征收成本投资估算为988111.90万元，证均征收成本244.46万元，每平方米征收成本8.62万元。根据静安区旧改管理信息系统显示：已完成投资975357.18万元，证均征收成本251.25万元，每平方米征收成本9.15万元。
非居住房屋（个体户）征收成本投资估算为22228.35万元，证均征收成本376.75万元，每平方米征收成本12.07万元。静安区旧改管理信息系统显示：已完成投资29123.75万元，证均征收成本398.96万元，每平方米征收成本10.70万元。
单位房屋征收成本投资估算为183413.50万元，证均征收成本1400.10万元,每平方米征收成本5.34万元。静安区旧改管理信息系统显示：已完成投资107140.03万元，证均征收成本956.61万元，每平方米征收成本5.28万元。
2．间接征收成本
截至2017年9月30日，指挥部签定的相关合同及财务账面显示：拆房和配套工程等征收相关间接费用合计13831.37万元。详见下表。
投资估算执行情况分析表
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征收项目 |
投资估算 |
完成投资 |
控制情况 |
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居住房屋 （居民） |
权证证数（证） |
4042 |
3882 |
96.04% |
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建筑面积(㎡） |
114584.00 |
106565.67 |
93.00% |
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征收成本（万元） |
988111.90 |
975357.18 |
98.71% |
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单价（万元/㎡） |
8.62 |
9.15 |
106.14% |
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单价（万元/证） |
244.46 |
251.25 |
102.78% |
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非居住房屋 （个体户） |
权证证数（证） |
59 |
73 |
123.73% |
|
建筑面积(㎡） |
1841.00 |
2721.89 |
147.85% |
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|
征收成本（万元） |
22228.35 |
29123.75 |
131.02% |
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单价（万元/㎡） |
12.07 |
10.70 |
88.65% |
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单价（万元/证） |
376.75 |
398.96 |
105.89% |
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单位房屋 |
权证证数（证） |
131 |
112 |
85.50% |
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建筑面积(㎡） |
34371.00 |
20279.40 |
59.00% |
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征收成本（万元） |
183413.50 |
107140.03 |
58.41% |
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单价（万元/㎡） |
5.34 |
5.28 |
99.01% |
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单价（万元/证） |
1400.10 |
956.61 |
68.32% |
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直接征收成本（万元） |
1193753.75 |
1111620.96 |
93.12% |
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间接征收成本（万元） |
16278.76 |
13077.08 |
80.33% |
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不可预见费（万元） |
35812.61 |
0.00 |
0.00% |
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管理费（万元） |
1876.75 |
754.29 |
40.19% |
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征收总成本（万元） |
1247721.87 |
1125452.33 |
90.20% |
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（三）资金使用情况
截至2017年9月30日，华兴新城地块51-55街坊资金收入合计1003264.92万元，累计资金支出912278.34万元，分别为：支付征收款412401.68万元、支付间接费用13077.08万元、支付项目管理费886.83万元、支付房源款485912.75万元。截至2017年9月30日，华兴新城地块51-55街坊征收资金专户暂存货币资金余额为90986.58万元。
（四）房源调配和使用情况
区旧改总办对华兴新城的房源调配统一通过华兴新城房源管理系统进行操作，未对51-55街坊及73街坊进行区分。故房源调配和使用情况为整个华兴新城地块。截至2017年9月30日，华兴新城地块累计获得调拨房源数量8223套，房源价值808659.02万元；安置使用房源6761套，房源价值671042.88万元，证均房源选购比例1:1.60。
三、审计调查发现的主要问题
截至2017年9月30日，本次审计抽查了居民2163证（抽审比例55.21%）、个体户66证（抽审比例 88.00%）、单位39证（抽审比例52.70%）。
审计抽查的件袋内部分证明性资料为复印件，未能反映核查程序，件袋内证明性资料不充分。
四、审计调查建议
（一）进一步严格执行征收政策和安置方案，加强征收工作内控管理，杜绝征收工作不规范现象，确保征收补偿合法合规、公开透明。
（二）进一步推进项目的收尾工作，有效控制征收成本，同时做好群众工作，化解结转基地稳定风险。