上海市静安区人民政府办公室关于转发区房管局《静安区住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划（2018-2020）》的通知

区政府各委、办、局，各街道办事处、彭浦镇政府：

区房管局《静安区住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划（2018-2020）》已经区政府审核通过，现转发给你们，请认真按照执行。

静安区住宅小区建设“美丽家园”

三年行动计划（2018-2020）

根据《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划（2018-2020）》（沪府办发〔2018〕8号），按照市委、市政府总体工作部署和《关于加强本市住宅小区综合治理的工作意见》（沪府办发〔2015〕3号）的计划安排，现制定静安区住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划，具体如下：

一、总体要求

（一）指导思想

以党的十九大精神为指引，全面贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，按照中央城市工作会议和市第十一次党代会的相关精神，落实中央对上海“当好全国改革开放排头兵、创新发展先行者”的要求和市委创新社会治理加强基层建设的具体部署，对标卓越的全球城市和到2020年全面建成更高水平的小康社会的目标，坚持问题导向、需求导向、效果导向，坚持共建共治共享，以全覆盖、全过程、全天候和法治化、社会化、智能化、标准化为着力点，着力持续精准补齐民生短板、着力完善服务市场机制、着力健全社区共治机制、着力优化管理体制机制，实现“美丽家园”建设全覆盖，进一步推动形成党委牵头、政府监管、市场服务、社会参与、居民自治、法治保障六位一体、良性互动的住宅小区综合治理格局。

（二）工作目标

进一步推进安全有序、整洁舒适、环境宜居、幸福和谐的“美丽家园”建设，小区运行安全水平和居住环境品质显著提升；进一步形成标准明确、管理精细、质价相符、监管有力的物业服务市场机制，物业服务在城市精细化管理和民生服务保障中的能级显著提升；进一步完善规制健全、民主协商、社会参与、运作有序的社区共治机制，社区治理能力和业主自我管理水平显著提升；进一步优化责权明晰、程序规范、运行高效、保障有力的行政管理服务体制，住宅小区行政管理效能和公共服务水平显著提升。

至2020年：

提升住宅小区运行安全水平，让小区更安全。全区完成各类旧住房修缮改造420万平方米，其中，三类旧住房综合改造270万平方米，重点包括二级旧里以下房屋5万平方米和直管公房25万平方米;全面完成排查发现的15.1万平方米一般损坏老旧住房的安全隐患处置工作；新建52个既有住宅小区电动自行车充电设施；推进住宅小区安防监控系统改造更新；开展高层住宅消防安全隐患排查整治。

改善住宅小区公共管理秩序，让小区更有序。全区“无违建小区”创建完成率达到100％；完成66个住宅小区管理处和主要出入口门岗（门卫室）规范化建设；完善共享停车机制，加强停车管理，疏解住宅小区机动车停放矛盾；培育品牌物业服务企业，建立具备专业素养的住宅小区项目经理队伍；全面推行业主委员会规范化建设，符合条件的住宅小区业主委员会组建率达95%，业主委员会规范运作达标率达86%以上；符合条件的小区业委会党的工作小组组建率达100%；住宅小区党建联建示范点达到158个。

促进住宅小区环境整洁，让小区更干净。基本实现住宅小区垃圾分类和绿色账户全覆盖，住宅小区生活垃圾、装修垃圾实现规范投放、及时清运；完成54个住宅小区雨污分流整治工程；完成本区2000年以前建成住宅小区的二次供水设施改造工作，全面实现本区住宅小区供水企业管水到表；重点整治楼宇门栋广告乱张贴、楼道乱堆物，全面推行住宅小区公共区域清洁维护标准，净化小区环境。

二、主要任务

（一）持续精准补齐民生短板，着力提升小区运行安全水平和居住环境品质

1．实施各类旧住房修缮改造。重点实施纳入保障性安居工程的成套改造、屋面及相关设施改造、厨卫改造等三类旧住房综合改造，有序推进实施二级旧里以下等各类里弄房屋的修缮改造工作，着力解决人民群众居住生活中的“急难愁盼”问题；全面消除一般损坏老旧住房安全隐患。拓展旧住房修缮改造内涵，统筹管线入地、二次供水设施改造、消防设施改造、雨污分流整治、环境整治、道路整修、违法建筑整治等工作；建立修缮工程和物业服务提升相衔接的工作机制。

2．推进小区设施设备更新改造。推进小区消防设施设备改造更新，针对隐患突出的住宅小区，增设简易喷淋等消防设施，实施高层住宅消防安全隐患排查，探索在高层住宅小区和大型居住社区组建微型消防站，推广应用智能型烟感报警器；结合平安社区创建，推进安防监控系统改造更新工作，逐步在全区居民小区推广建设综合感知系统、居民楼智能门禁系统、居民区火患预警系统、智慧社区综合管理系统。持续开展电梯安全评估，支持业主对存在安全使用隐患的电梯进行修理、改造、更新，推进一体化智慧电梯专业管理服务平台建设，探索引入保险机制，建立完善安全使用管理长效机制。在有条件的住宅小区，继续扩大多层住宅加装电梯试点。

3．提升公共服务供给质量。加快理顺供水管理体制，着力推进2000年以后建造的住宅小区二次供水设施移交接管工作；推进电力、水务、燃气、通信等公共服务进小区工作；加大住宅小区文化、体育、助老等公共服务力度，拓展公共服务内涵。

4．开展住宅小区环境综合整治。开展“无违建小区”创建工作；大力整治楼宇门栋广告乱张贴、楼道乱堆物，开展“楼宇文化”、“美丽楼道”创建行动，净化、美化楼宇环境；推进住宅小区雨污分流整治工程；积极推行通信及相关架空线入地入管工程；提升老旧小区绿化品质；推进老旧住宅小区无障碍通道设施建设；开展无证照食品生产经营活动整治，提升居住环境品质。

5．强化小区垃圾综合治理。发挥绿色账户激励机制作用，推行生活垃圾定点分类投放管理模式，监督收运单位分类收运；建立装修垃圾清运市场信息共享机制，通过公共服务微信号、APP服务平台，实现装修垃圾清运联网联动服务，提高及时清运率；改造、配备垃圾分类收集设施，指定装修垃圾临时堆放点，进一步落实相关主体责任。

6．疏解住宅小区车辆停放矛盾。加强住宅小区车辆停放管理，指导业主建立车辆停放管理专项制度，规范停车资源使用和业主停车行为；充分利用住宅小区周边各类资源，推进停车错时共享，鼓励专用停车设施对小区开放服务；在有条件的住宅小区周边规划增建停车设施，结合“美丽家园”建设，探索利用住宅小区现有场地及空间资源增设停车位；以实事工程和街镇惠民项目等形式，持续开展既有住宅小区电动自行车充电设施建设，力争实现有条件的住宅小区电动自行车充电设施建设全覆盖；各职能部门和街镇要完善停车矛盾疏解调处机制，预防和减少因停车问题引发的矛盾纠纷。

（二）加快完善服务市场机制，着力提升行业整体服务能力和监管水平

1．改进物业服务行业窗口形象。推行小区主要出入口门岗规范化建设，规范保安日常服务行为；统一住宅小区管理处建设要求，改善管理处窗口形象；统一设置“上海市住宅小区物业服务监督公示牌”，公示物业服务合同、收费标准、服务监督电话、维修资金及公共收益账目等；统一小区物业服务人员着装，佩戴工种铭牌（袖标、胸标），便于业主识别。

2．完善信息发布和价格协商机制。提高物业服务市场价格信息发布的准确性、及时性，实施物业服务合同网上签约，全方位采集服务项目、服务标准和服务价格信息；建立市场主体主动公开服务收费信息制度，物业服务企业、装修垃圾清运单位、房地产开发企业等市场主体应当在小区内公示服务内容、收费标准及投诉监督电话等；引导建立物业服务收费价格协商机制，指导帮助业主与物业服务企业协商确定物业服务价格；探索专业社会服务组织提供价格评估服务，促进形成合理、公平的市场环境。

3．健全物业服务应急保障机制。加快推进区属房管集团回归住房民生保障的基础性功能，培养专业维修人员队伍，发挥其在旧式里弄、售后房、大型居住社区保障性住房小区物业服务及房屋修缮、防汛防台、房屋抢险救助等方面的骨干作用；加强房屋应急维修中心建设，明确应急维修中心建设标准和工作规范，加大专业应急抢修设施设备投入力度；引入社会专业维修资源，进一步提高应急服务保障能力；建立区和街镇物业服务应急协调保障机制，可依托区属房管集团对无人管理小区、物业服务企业抛盘小区进行有限托底保障。

4．引导物业服务市场整合和创新发展。着力扶持优质品牌企业输出品牌管理资源，扩大经营管理规模，提升集约管理效益；发挥行业协会作用，引导物业服务企业依托“互联网+”实现线上线下融合的运作模式，提升管理效能，并将服务领域拓展至住房租赁经营、快递代收、居家养老、家政服务等方面，促进行业可持续发展。

5．创新物业服务行业监管方式。根据上级房管部门要求，按照行政监管和审批制度改革工作要求，将物业行业监管方式由重事前市场准入向事中、事后监管并重转变，监管重心由重企业法人管理向企业法人、项目经理与物业项目并重转变；建立物业服务企业备案承诺制度，健全物业服务企业及项目经理信用管理制度，完善信用信息发布机制，强化信用和项目管理实绩在物业项目招投标、物业项目评优等环节的应用；探索建立物业服务企业“黑名单”制度和市场退出机制，推动形成“优胜劣汰、失信失业”的市场环境，促进行业、企业及从业人员依法履约、守信经营。强化商办楼宇的管理，加强商办楼宇物业管理的规范化建设，把商办楼宇物业选聘纳入招投标平台，鼓励商办楼宇物业企业接管住宅小区。同时，继续推进小区整合归并和物业退出。配合市房管局开展文明行业创建和立功竞赛活动，发挥“劳模工作室”示范作用；持续开展“最美物业人”评选活动，培育一批优秀的物业服务企业、服务班组、项目经理和一线保安、保绿、保修、保洁人员，建立相应的激励机制；建立多层次的行业队伍培养机制，加大物业项目经理、物业管理员、综合维修人员等相关岗位职工培训力度，培育若干具有社会影响力的“物业工匠”。

6．建立物业服务综合评价机制。落实区、街镇、居民区三级监督检查制度，建立住宅物业服务政府监管公示制度；健全物业服务热线报修投诉处置考核机制；完善物业行业公众满意度测评和信息发布机制；指导市物业管理行业协会建立物业服务地方标准实施情况的评估制度；优化物业服务达标考核制度，各街镇结合区域实际，将物业服务考核达标奖励范围覆盖至售后房、直管公房、系统公房和早期商品房等，建立分级奖励和奖励标准动态调整机制。

（三）进一步健全社区共治机制，着力提升社区治理能力和业主自我管理水平

1．加强基层党组织的工作覆盖和引领。通过合法程序，推动符合条件的居民区党组织成员兼任业主委员会成员。发挥基层党组织的群众工作优势和业主委员会党的工作小组作用，帮助业主树立主人翁意识，培育积极参与小区管理的“主心骨”和“热心人”，带动业主有序参与自我管理活动，建立共建、共治、共享的社区治理格局。加强党建引领，扩大住宅小区党建联建示范点覆盖面，发挥典型示范作用。

2．加强居民委员会对业主委员会的指导监督。完善居民委员会对业主自治管理的引导机制，规范业主委员会运作。做实居民区联席会议制度，协商解决物业管理、社区平安、环境卫生等住宅小区公共管理事务。进一步提升符合条件的居民委员会成员兼任业主委员会成员的覆盖面；试点在居民委员会下设环境和物业专业委员会，吸收热心公益、有一定专业能力的人士参加，研究解决物业管理专业问题。

3．健全业主委员会监管机制。建立业主委员会筹备（换届改选）小组成员培训、业主委员会成员任前和任期内培训制度；建立业主委员会成员任前诚信承诺和失信惩戒制度，规范业主委员会成员履职行为；建立健全业主委员会工作信息公开制度，公开业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金管理规约和业主委员会会议决定等重要信息，加强专项维修资金和公共收益使用监管，保障业主的知情权；逐步建立业主委员会工作规范化评估机制，引导推动业主委员会依法合规运作。

4．落实业主自我管理主体责任。修订完善临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和专项维修资金管理规约并推行实施，督促业主落实房屋公共部位、消防设施、电梯等修理改造更新的法定责任。引导、指导业主制定小区装修管理、宠物管理、垃圾管理等专项管理制度，强化业主文明居住意识。

5．发挥专业社会服务组织作用。在专业社会服务组织工作覆盖全市各街道的基础上，加强教育培训，提升从业人员的专业能力，拓展服务内容；建立以街镇为主的专业社会服务组织工作评价机制，并将评价结果作为政府购买公共服务的重要参考依据；鼓励专业社会服务组织加入市物业管理行业协会，加强行业自律管理和服务。

（四）切实优化综合治理体制机制，着力提升管理效能和工作合力

1．推进综合治理职责清单落地。静安区住宅小区建设“美丽家园”领导小组有关成员单位依据《上海市住宅小区综合治理职责清单》、《住宅小区综合治理作业分类指导手册》，进一步明确和细化相关责任部门、专业单位的管理服务工作事项、业务流程、工作标准和监督措施，提升行政管理效能和公共服务供给质量。

2．夯实本区党委政府管理责任。坚持和完善“党政双牵头”工作机制，将住宅小区综合治理纳入党委、政府年度工作重点，制定实施本区新一轮三年行动计划，建立邀请市联席办列席静安区住宅小区建设“美丽家园”领导小组会议的工作制度；重点聚焦加强党对住宅小区综合治理工作的领导、厘清区属部门和街镇工作界面并完善双向考评机制、因地制宜补齐民生短板及改善提升居住环境品质；结合街镇管理体制改革和管理力量下沉，推动社区管理、综合执法、警务力量等向大型居住社区等管理薄弱区域倾斜。

3．强化街镇属地主体责任。建立健全“党政双牵头”工作机制，坚持落实静安区住宅小区建设“美丽家园”领导小组工作制度；重点聚焦指导监督业主大会建设和业委会日常运作、统筹组织推进“美丽家园”建设、加强住宅小区运行安全和环境秩序管理、做实做强街镇房屋管理事务机构；完善住宅小区矛盾纠纷化解长效机制，发挥人民调解委员会作用，将物业矛盾纠纷化解纳入居村（社区）法律顾问服务事项清单。

4．理顺二级房屋管理体制机制。充分发挥区房屋管理部门在住宅小区综合治理工作领域的牵头协调和专业保障作用，区级层面重点发挥“政策落地、业务操作、具体指导、行业监督”职能；街镇层面重点发挥“日常管理、事务办理、检查巡查、属地监督”职能；本区应根据房管办事处下沉的实际，调整设置区层面房屋管理（物业管理）事务机构，承担住宅小区综合治理、房屋管理、物业行业管理等具体事务性工作，加强对街镇房屋管理事务机构的联系、指导和服务。

5．加强住宅小区房屋使用安全管理。建立健全房屋使用安全责任体系，明确房屋设计建造、房屋使用安全管理责任主体和责任范围；建立健全本区老旧住房定期检查、动态监测、周期性维修相关要求；建立房屋安全隐患处置及保障的常态长效机制；建立覆盖源头管控、日常管理、信息沟通的危险房屋应急协调处置机制和资金支持机制，强化安全管控措施。同时，加强住宅建筑外立面安全管理和维护。

6．完善网格化管理和处置机制。推动网格化管理由8小时内向24小时延伸，由住宅小区围墙外向围墙内延伸，由住宅小区管理向社区治理延伸。切实发挥区、街镇、社区工作站和居民区信息点四级网格管理网络作用，建立问题处置的大循环、小循环、微循环和自循环的良性互动模式，实现小区管理疑难杂症早发现、早研究、早处置，大幅降低各类热线涉及住宅小区综合治理的市民投诉量，提升网格化管理在住宅小区综合治理中的服务保障能级。

7．提高住宅小区综合执法效能。进一步扩大城市综合执法领域，建立健全住宅小区综合执法的标准和规范，提高街镇城管队伍进小区频率，不断优化综合执法和办案流程，提高执法效能；完善公安支持保障机制，依法查处群众最关心的违法搭建、损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质、群租、占用共用部位、毁绿占绿等违法行为；建立执法效能社会评价和监督机制；推行“定人定时定点服务”、“一居委会一城管工作室”的社区工作机制，畅通公众有序参与社区治理渠道。

三、保障措施

（一）强化考核督查。建立分级考核制度，对重点工作推进情况加强监督检查，定期通报动态；提升考核结果在各级领导班子和领导干部绩效考核中的比重，发挥绩效考核对住宅小区综合治理工作的推动作用，对工作推动不力的单位进行跟踪督办并予以追责问责。

（二）加大财政支持。在切实落实业主主体责任的同时，完善住宅小区综合治理工作经费保障机制，根据目标任务计划，不断加强区、街镇两级财政投入和支持力度，聚焦以老旧住房和保障性住房等为重点的房屋及设施设备改造、物业服务达标考核、应急保障能力建设以及信息平台、智慧小区建设、购买专业社会组织服务等方面，持续改善居住环境和管理服务水平。

   （三）加强宣传引导。发挥新闻宣传、公益广告等作用，加大法规、政策宣传力度，大力弘扬社会道德规范和上海市民文明居住行为公约，落实《关于倡导推行<上海市民文明居住行为规范>的实施意见》（沪文明办〔2014〕42号），引导业主依法、主动、守约、有序参与自治管理活动；加大住宅小区建设“美丽家园”行动计划的宣传力度，强化市民群众参与住宅小区综合治理的主体意识，营造住宅小区综合治理的社会舆论氛围。