炒掉物业公司后，这些小区的管理品质为何不降反升

摘要：小区随后并没有聘请长期物业管理公司，但奇怪的是，这座大楼的物业管理品质不降反升——群租问题得到了彻底整治、楼内堆物现象也没有了。

共和新路街道辖区内的居民楼合建大楼，曾是一座“问题大楼”：原物业公司乱收费、不作为，楼道内堆物情况严重，群租现象普遍，居民怨声载道。不久前，小区业委会终止了与原物业公司的服务合同。小区随后并没有聘请长期物业管理公司，但奇怪的是，这座大楼的物业管理品质不降反升——群租问题得到了彻底整治、楼内堆物现象也没有了。

最近，共和新路街道在大走访、大调研中发现，辖区内不少原来存在物业管理“老大难”的老旧、微型、老龄化、产权结构复杂小区，近年在炒掉物业公司后，面貌却“意外”地发生了翻天覆地变化，这是如何做到的？

“计件维修”，自管小区这样降成本

合建大楼地处谈家桥路80弄居委会辖区内，规模不大，共60户、200个居民。炒掉物业公司后，在居民区党总支和小区党支部的全力支持下，合建大楼小区业主们一致同意：不再聘用长期物业管理公司，而是利用小区业主资源“自己管”起来。

怎么管？“物业费由小区业委会统一管理使用，物业最基础的‘三保’服务——保安、保洁、保绿，业委会采取按时计酬的方式聘请专业人员负责。维修服务则分两类，较普通的物业维修由小区志愿者承担，有难度的物业维修请专业的物业公司，计件付费。小区还成立了便民服务中心，由业主无偿提供使用工具，对日常的物业维修提供辅助。”业委会负责人说。

在居民区党总支的引领下，小区还建立了楼组自治团队。自治团队推行“自治管家事”，实现楼组居民当家作主，自我管理、自我服务。物业、业委会、楼组则联手互动，以“业主公约”为指导，倡导楼道文明建设，实现“自治立家规”。通过业主公约和自治立家规，楼道内不能堆物，成为居民们自觉遵行的守则，楼内群租问题也得到了彻底整治。业委会成员还成立了“家园应急响应队”，让邻里间的需求在第一时间得到响应，对提升小区物业管理水平以及环境治理和美化营造了良好氛围。

20多年老旧小区，请了职业经理人“当家”

东方公寓位于洛川东路 360 号，建造于1996年，1-4 层为商业用房，5 层以上为住宅房，产权结构复杂，又是绝对的袖珍楼盘：仅有居民 96 户。因为小区居民少，结构比较复杂，开发商与原管理物业因历史因素存在一些摩擦，导致小区电梯老化等诸多共用设备维修项目，难以及时落实，居民维修诉求强烈。

结束与原物业公司的服务合同后，在居委会党总支引领下，小区居民另辟蹊径：单独成立物业管理处，聘请一位具有丰富管理经验的职业经理人，负责物业管理处工作的日常运作。物业管理处的工作人员则由小区业委会委托职业经理人来聘用，节省了聘请专业物业公司必要的成本支出。职业经理人对业委会的工作开展和问题的决策还及时给予参考意见。

为保证物业费、公共事业费等收缴和使用的真实性、公开性，避免出现账务漏洞，小区居民还委托专业物业公司代管账目。

职业经理人“当家”后，面对的头等大事是——小区老旧电梯改造。因维修经费有限，物业管理处、业委会采取了向小区居民公开募集的方式筹措资金，但因为价格问题一波三折，幸好有职业经理人从中把关。

原来，最初电梯维保单位报价高达60多万元，业委会认为“费用过高”，要求降低费用；但维保单位坚持“该报价已是最低，无法降低”。在征求居民意见时，居民们仍觉得费用略高，建议举行招投标。为拿到有说服力的数据，职业经理邀请了其他电梯维修公司对改造费进行测算，结果比维修单位报价低10万元。考虑到电梯属于特种设备，事关居民生命财产安全，为避免维保单位落标后电梯后续的维保出现“互相推诿扯皮”的现象，职业经理人会同业委会，分别与电梯维保单位和居民进行沟通磋商，最终以55万元的价格通过了项目。在维修期间，职业经理人联合业委会、物业管理处制定公开细则，全程公开资金使用细节。每两周，业委会、物业管理处上墙公开维修进度和资金使用明细，并及时答复居民们疑问。最终顺利完成了电梯维修项目，确保了电梯正常安全运行，职业经理人“当家”的运作模式也取得了居民的信任。

物业“以大带小”，“三特”小区终于有人管了

洛善居委会下辖的洛东苑小区，位于洛川中路 838 弄，属于老旧、微型、老龄化的“三特”小区：小区建造于1997年，只有52户居民，住户结构以60岁以上居民为主，小区自建成以来物业费用一直维持在0.5元的低标准。

因为户数少、资金严重不足等问题，小区一直无法独立聘请专业物业公司进行管理，且在很长一段时间，这个小区无党支部、无业委会，小区开展群众自治的基础薄弱。

为切实有效解决小区物业管理上存在的问题，洛善居民区党总支发挥了领导核心作用。2011年，居民区党总支推动小区党支部和业委会工作班子成立，几年过去了，小区面貌发生了巨大变化。

最初，居民区党总支为小区选好班子颇为费心。居民区党总支成员走访了小区每一名党员，每户家庭，最终选推出一位机关退休党员干部，作为小区党支部书记的最佳人选，并成立了洛东苑党支部；紧接着居民区党总支、居委会、洛东苑党支部，通过发动党员、楼组长、小区积极分子等，初步形成了新一届业委会成员班子的人选名单，并选举产生了新一届业委会，为小区物业进入正常有序的管理奠定了组织基础。

为确保小区物业管理工作的正常运作，在居委会的监督指导下，业主通过共同的约定，支持和保障业委会并开展物业管理工作。为节约经费开支，小区只配备了必要的工作人员承担小区的保安、保洁、保绿工作。不过，物业维修一直是小区老大难问题，相比其他“三保”，维修比较专业，要找到有资质的公司承接。居民区党总支别出心裁，采取了以“大物业带动小区物业”的方式：由居民区党总支协调，居委会辖区内悠和家园大型小区的物业公司，采取托管和计件方式承担洛东苑小区的日常物业维修，解决了这一难题。

记者了解到，近年，共和新路街道在加快推进区域经济社会发展的进程中，着力加强和创新党组织引领下的社区共治和群众自治工作建设，破解了一些小区物业棘手问题，有效提升小区的物业管理水平。共和新路街道党工委书记厉蕾说，小区物业管理与居民生活息息相关，街道着力解决老旧、微型、老龄化、产权结构复杂小区的物业瓶颈问题，在居民区党总支领导下，依托居民自治平台，充分发挥居民主体作用，促进利益相关各方良性互动、合作共赢，畅通物业服务居民“最后一公里”，夯实了居民自治“最先一公里”。